Laut §313 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist ein Hausverkauf ohne notariell beurkundeten Kaufvertrag nicht gültig. Dementsprechend brauchen Sie zwingend einen Notar. Hier erfahren Sie, welche Aufgaben dieser hat, ab welchem Zeitpunkt Sie ihn brauchen, wer den Notar aussucht und welchen Arbeitsschritten der Notar normalerweise folgt. Außerdem verraten wir Ihnen, wie hoch die Kosten beim Notar sind, wenn Sie Ihr Grundstück oder Ihre Wohnung verkaufen, und wer die Kosten übernimmt. Die ersten Schritte des Hausverkaufs laufen ohne Notar ab. Erst, wenn Sie einen konkreten Interessenten für Ihre Immobilie gefunden haben, ist es an der Zeit, einen Notar aufzusuchen. Zu diesem Zeitpunkt haben Sie Bewertungsverfahren, die Maklersuche und die Besichtigungen bereits hinter sich. Vermutlich haben Sie sich auch mit dem Käufer schon auf einen Kaufpreis geeinigt. Für den offiziellen Hausverkauf gibt es meistens ein Vorgespräch beim Notar. Dort legen Sie alle wichtigen Dokumente wie etwa den Grundbuchauszug vor und besprechen gemeinsam, wie der Vertrag aussehen soll und welche Besonderheiten es eventuell gibt.
Notar: Unmittelbar nach dem Notartermin veranlasst der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung (eine Art verbindliche Reservierung) in das Grundbuch. Außerdem holt der Notar die Löschungsbewilligungen eventuell noch bestehender Grundschulden ein und er prüft das Vorkaufrecht der Gemeinde. Bei Eigentumswohnungen muss er eventuell noch die Zustimmung des Verwalters einholen. Erwerbsnebenkosten: Kurz nach dem Notartermin kommen die ersten Rechnungen über die Erwerbsnebenkosten. Zunächst vom Grundbuchamt für die Eintragung der Erwerbsvormerkung, vom Notar (überschlägige Notarkostenberechnung z. B. ) und vom Makler. Außerdem schickt das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid (5% vom Kaufpreis, eventuelle mitverkaufte bewegliche Gegenstände und die Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen mindern die Bemessungsgrundlage). Nach Eigentumsumschreibung kommt vom Grundbuchamt eine weitere Rechnung. Kaufpreiszahlung: Liegen alle Voraussetzungen vor (ca. 3-5 Wochen nach Notartermin), informiert der Notar Verkäufer und Käufer, dass die Zahlungsvoraussetzungen vorliegen.
Nach einem Vorgespräch formuliert er den Kaufvertrag. Rechtzeitig vor der Vertragsunterzeichnung muss er ihn beiden Seiten zukommen lassen. Der Spieler sollte das Dokument auf Herz und Nieren prüfen, bevor es zur Unterzeichnung kommt. Die Beurkundung des Kaufvertrags Zum Abschluss des Kaufvertrags treffen sich Käufer und Verkäufer abermals beim Notar. Bevor der Vertrag unterzeichnet und vom Notar mit einem Siegel beurkundet wird, können Käufer und Verkäufer alle offenen Fragen klären. Übrigens: Auch außerhalb der Notartermine ist der Notar Ansprechpartner für alle rechtlichen Fragen rund um den Hauskauf. Diese Beratung ist in den Notarkosten von ungefähr 2 Prozent des Kaufpreises enthalten. Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags verpflichtet sich der Spieler, den Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Verkäufer, der nach wie vor Eigentümer ist, zur Übergabe der Immobilie. Die Auflassungsvormerkung In Runde 7 kann sich der Spieler zurücklehnen, denn nun ist es die Aufgabe des Notars die sogenannte Auflassungsvormerkung ins Grundbuch der Immobilie eintragen zu lassen.
Käufer und Verkäufer einigen sich Hat der Spieler die passende Immobilie für sich gefunden und alle Unklarheiten beseitigt, handelt er mit dem Verkäufer den Kaufpreis aus. Die Finanzierung Gehört ein Spieler zu den wenigen Interessenten, die den vollen Kaufpreis und alle Kaufnebenkosten aus ihrem Ersparten bestreiten können, setzt er in dieser Runde aus und erlangt sofort den Käufer-Status. Alle anderen Spieler starten Runde 4 mit einem Banktermin, um die Finanzierung des Hauses oder der Eigentumswohnung zu sichern. Gemeinsam mit dem Bankberater entwickelt der Spieler ein Finanzierungskonzept, bei dem viele Komponenten wie sein Einkommen, Sicherheiten, Höhe des Kredites, Laufzeit, Zinsen und die Zinsbindung berücksichtigt werden. Achtung, nur wer Runde 4 mit einer Finanzierungszusage abschließt, rückt zu Runde 5 vor und erhält den Käufer-Status! Der Kaufvertrag Ab Runde 5 kommt der Notar ins Spiel. Um den Hauskauf perfekt zu machen, vereinbaren Käufer und Verkäufer einen Notartermin. Auch wenn meistens der Käufer die Notarkosten zu tragen hat, fungiert der Notar als neutrale Instanz.
Grundsteuer: Das Finanzamt berechnet die Grundsteuer für das ganze Jahr (oft in 4 Raten) in der Regel immer dem Eigentümer, der am 01. 01. im Grundbuch eingetragen ist. Der Käufer hat ab Übergabe die Grundsteuer zu tragen, er muss also den zeitanteiligen Grundsteuerbetrag an den Verkäufer überweisen. Gebäudeversicherung: Bei Ein- und Mehrfamilienhäusern ist auch die Gebäudeversicherung zwischen Käufer und Verkäufer abzurechnen. Um einen unversicherten Zeitraum auszuschließen, geht die Gebäudeversicherung zunächst auf den Käufer über, der Käufer hat das Recht, diese Versicherung innerhalb 4 Wochen nach Eigentumsumschreibung (ca. 4 Wochen nach Kaufpreiszahlung) zu kündigen. Oft hat der Verkäufer die gesamte Jahresprämie bereits bezahlt, der Käufer muss ihm also zeitanteilig ab Übergabe die Beiträge zurückerstatten.
Bei Eigentumswohnungen sollten die Zählerstände für Heizung und Wasser an die Verwaltung weitergegeben werden. Allerdings sind nicht alle Verwaltungen bereit, eine Zwischenabrechnung zu erstellen, der Käufer muss dann eventuelle Nachzahlungen oder Guthaben nach Vorliegen der Jahresabrechnung mit dem Verkäufer abrechnen. Mieteinnahmen: Ist eine Immobilie vermietet, stehen dem Käufer ab Übergabe die Mieteinnahmen zu. Der Notar empfiehlt, die Mieter erst dann anzuweisen, die Miete auf das Konto des Käufers zu überweisen, sobald die Kaufpreiszahlung eingegangen ist. Oft wird dann eine eigentlich dem Käufer zustehende Miete noch auf das Konto des Verkäufers überwiesen, dieser Betrag ist nach Kaufpreiszahlung unverzüglich an den Käufer weiterzuleiten. Kautionen: Wurden bei einer vermieteten Immobilie Kautionen einbehalten, sind diese ebenfalls nach Kaufpreiszahlung unverzüglich an den Käufer weiterzuleiten. Der Verkäufer sollte sich von den Mietern schriftlich bestätigen lassen, dass sie damit einverstanden sind, nur so kommt er aus der Haftung für die Kautionen.
Neben den Notarkosten fallen auch Gebühren für die Grundbucheintragung an. Diese richten sich nach der Höhe des Kaufpreises. Man sollte aber auf der sicheren Seite sein, wenn man für Notarkosten und Grundbuchgebühren etwa zwei Prozent des Kaufpreises einplant. Welche Unterlagen benötigt der Notar? Die folgenden Unterlagen sind vom Verkäufer zu beschaffen: Aktuelle Grundbuchauszüge Weitere Unterlagen (zum Beispiel Erbschein), falls der Verkäufer noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist Aktuelle Flurkarte Auskunft des Baulastenverzeichnisses (in allen Bundesländern, außer Bayern und Brandenburg, in denen die Baulasten im Grundbuch verzeichnet werden), in dem bestimmte öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers wie z. B. Abstandsflächen-, Zufahrts- oder Stellplatzbaulasten verzeichnet sind Bei Erbbaurechtsgrundstücken: den bisherigen Erbbaurechtsvertrag, in dem die Rechte und Pflichten von Grundeigentümer und Erbbauberechtigtem, insbesondere die Verpflichtung zur Zahlung eines Erbbauzinses geregelt werden Bei Eigentumswohnungen: die Teilungserklärung, aus der sich das Sondereigentum an den Wohnräumen, der Anteil am Gemeinschaftseigentum und die Rechte innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ergibt.